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2013年1月5日，長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房被允許上市交易。長沙市政府辦公廳公布的《長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》(以下簡稱《辦法》)明確，凡購買經(jīng)適房滿五年并取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)人在補(bǔ)交土地價款后，可以上市交易。經(jīng)適房上市交易半年以來，對長沙二手房市場帶來了什么樣的影響？

“對于市場的影響，還是取決于補(bǔ)交土地價款的標(biāo)準(zhǔn)。”長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理明賓說，從實(shí)際情況來看，經(jīng)適房上市對于二手房市場的影響并不明顯。中原(湖南)房地產(chǎn)代理有限公司三級市場區(qū)域經(jīng)理寧丹則認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入二手房市場，對于有購房需求的中等偏低收入家庭來說是一個利好。

土地款補(bǔ)交分7個等級

購買南園小區(qū)那套105平方米經(jīng)濟(jì)適用住房已有10年的黃煥，一直想要“挪騰”這套讓她有些尷尬的房子。按照當(dāng)時規(guī)定，她這套房子中只有40平方米屬于經(jīng)濟(jì)適用住房，而另外65平方米則按照商品房價格購買——但在2007年10月長沙叫停經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易之后，擁有不完全產(chǎn)權(quán)的她無法將這套房子出售變現(xiàn)。

2012年12月，《辦法》正式頒布，明確從2013年1月5日開始，長沙內(nèi)五區(qū)(芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū))經(jīng)濟(jì)適用住房均可上市交易。

目前長沙可以上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)有49個。在長沙公布的2013年經(jīng)適房上市交易補(bǔ)交土地價款計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)中，這49個小區(qū)，根據(jù)不同的位置，劃分了7個等級，最高為Ⅰ級，即位置最好的一類地塊，出讓金標(biāo)準(zhǔn)為761元/平方米，最低的則為Ⅵ－2級，標(biāo)準(zhǔn)是257元/平方米。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，“應(yīng)補(bǔ)交土地價款“房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積×應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)×(住宅用地剩余出讓年限/住宅用地最高出讓年限)�！�

而土地級別，黃煥的南園小區(qū)房產(chǎn)屬于Ⅲ級，2013年應(yīng)收純出讓金標(biāo)準(zhǔn)為509元/平方米，由于其經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)面積為40平方米，按其1985年的供地時間計(jì)算，黃煥應(yīng)繳的土地價款為：40平方米×509元/平方米×[(1985+70-2013)/70]“12216元。

擁有多套房產(chǎn)者土地款需加額

值得關(guān)注的是，本次《辦法》也對擁有商品房的經(jīng)適房持有者進(jìn)行了規(guī)定：如果擁有另外的商品房，那么經(jīng)適房持有者在補(bǔ)交土地款的時候，需要按照土地款的120%或者150%來繳納。

按照《辦法》規(guī)定，“2007年11月19日至本辦法發(fā)布之日前，已經(jīng)購買經(jīng)適房，再行購買其他住房。這種情況，經(jīng)適房可由政府按標(biāo)準(zhǔn)回購；也可由購房人在購買經(jīng)適房滿五年，取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證或者符合經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l件，并且按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的150%補(bǔ)交土地價款后上市交易或辦理商品房產(chǎn)權(quán)證�！�

而2007年11月19日之后購買經(jīng)適房，由于贈予、法院判決、購房人婚姻情況發(fā)生變化等原因取得其他房產(chǎn)，導(dǎo)致無法辦理經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，在其購買經(jīng)適房滿五年、符合經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證辦理的其他條件并且按本辦法第五條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的120%補(bǔ)交土地價款后，可上市交易或辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。

記者觀察對二手房市場影響不明顯

經(jīng)適房上市交易，對長沙二手房市場會否產(chǎn)生大的影響？業(yè)內(nèi)持保留意見。

長沙新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理明賓表示，，長沙早期的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)如芙蓉苑、德政園等，現(xiàn)在已經(jīng)處于城市中心或城市新中心，地段和配套都相對成熟。如果土地價款補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)較高，持有成本相較于交易成本更低，這也有可能會使上市的經(jīng)濟(jì)適用住房房源并沒有想象的那么多。

對于這一觀點(diǎn)，業(yè)內(nèi)不少人表示認(rèn)同。在中原(湖南)房地產(chǎn)代理有限公司三級市場區(qū)域經(jīng)理寧丹看來，經(jīng)適房的房源只是掌握在少數(shù)人手里，而有交易想法并且滿足交易條件的就更少了，因此對于市場的影響并不會非常明顯。“當(dāng)然，純從供求關(guān)系來看，長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場肯定是個好事，因?yàn)槭袌錾系姆吭锤�多了�！?/span>

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